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人防不達標解除商鋪認購協議代理詞

時間:2019-07-12 15:03來源:www.gnxrn.tw 作者:李建朋律師 點擊:
代理意見
 
       李建朋律師就xxx訴石家莊xxx房地產開發有限公司商品房預約合同糾紛一案發表以下代理意見
        一、被告逾期交房,構成違約,原告有權解除預約合同
《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定,建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或驗收不合格的,不得交付使用。被告至今消防設施均未驗收合格,未取得驗收合格證。合同約定交房時間為2017年5月31日前,事實上故目前被告逾期交房,構成違約。
        二、本案屬于商品房預約合同糾紛,不受解除合同的除斥時間限制。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。”《商品房銷售管理辦法》第十六條對商品房買賣合同的主要內容(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。"本案中,雙方簽訂的購房定金合同相關約定中無該法律規定中第(五)、(六)(七)、(八)、(十)、(十二)項。且雙方在該合同中約定,最終發生法律效力的為雙方簽訂的商品房買賣合同。據此,雙方簽訂的合同系預約合同,本案應為商品房預約合同糾紛。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定,出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,當事人另有約定的除外;法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使,逾期不行使的,解除權消滅。上述規定適用的解除權滅失的條件系出賣人遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款,本案中原告解除合同的原因系被告違約及雙方未能按照認購書的約定簽訂正式的房屋買賣合同,故對于行使解除權的除斥期間不能適用上述規定
         三、商品房預約合同不能強制繼續履行
       合同本系協商的產物,協商既是雙方的權利,更是雙方義務。商品房預約合同(認購書)生效后,一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行構成違約的,應當承擔違約責任,所謂格式合同或者備案合同均不能成為抗辯協商的理由。至于協商不成的情況下,鑒于合同不可強制簽訂,所以不存在協議的繼續履行的問題,只能是解除協議,追究違約責任,例如廣州市中院《關于審理預售商品房合同糾紛若干問題的指導意見》規定“合同系當事人共同協商的結果,法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌,故對當事人關于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持:出賣人拒絕簽約已構成違約,在適用《司法解釋》第四條的基礎上,還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失,該損失數額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房價差額范圍,區別下列不同情形處理:住宅在30%以內,商業用房在10%以內。買受人拒絕簽約構成違約,不去別對待,作對等處理。”寧波市中級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》“出賣人與買受人簽訂商品房認購書后,一方無正當理由拒絕簽訂商品房買賣合同,當事人一方可否起訴要求另一方繼續履行預約合同義務即簽訂本約?答:當事人一方拒絕簽訂商品房買賣合同,另一方請求繼續履行合同簽訂本約的,法院不宜直接判決當事人履行簽訂合同的義務。因簽訂預約合同的目的系為雙方將來訂立本約,現雙方僅就商品房買賣的部分條款達成一致意見,大部分合同條款仍需進一步協商,如法院判決另一方繼續履行合同簽訂本約,事實上無法強制執行且效果不佳。”
       綜上所述,無論被告違約也好,還是雙方無法就簽訂正式合同主要條款協商一致也好,原告均有權解除預約合同,以上代理意見,請法庭采納。
 
代理人:李建朋
2019年7月15日
石家莊房產律師李建朋法律咨詢電話;15930106135.
(責任編輯:喬峰)
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